Как заработать на сносе пятиэтажки

В ожидании сноса
Обмен с доплатой
Опасности и расчеты
Стоимость прописки

Квартиры в пятиэтажках -- продукт на 1-ый взор неприглядный: компактные, тесноватые, с обилием коммунальных заморочек (санузел кооперативный, лифт и мусоропровод отсутствуют). Но спрос на это жилище был и остается устойчивым. При этом приобретают такие квартиры не только лишь те, у кого не хватает средств на чего-нибудть лучше, да и личные инвесторы. Мы узнали, что по доходности этот сектор рынка сравним с элитным жильем. Правда, и опасности существенно выше.

В ожидании сноса

Городские власти обещают, что через пару лет Москва вполне избавится от пятиэтажной застройки. Уже на данный момент старенькые панельные дома с зеленоватыми двориками и старушками у подъездов высвобождают местность новым цельным зданиям. Все же на рынке вторичного жилища хрущевки как и раньше представлены достаточно обширно: объем их предложения на вторичном рынке квартир столицы чуть ли не превосходит объем предложения других типов жилища. Понятно, что основным достоинством пятиэтажек в очах будущих покупателей всегда была и остается их относительная дешевизна по сопоставлению с неплохими панельными и уж тем паче цельными домами, не говоря о современных новостройках, превосходящих пятиэтажки по своим потребительским качествам в пару раз. И все же квартиры в домах, формально предназначенных к сносу, сдаются в длительную аренду, продаются и покупаются. Но только ли дешевизна этого жилища является фактором, привлекающим внимание покупателей? Может быть, у личных инвесторов есть потаенный расчет.

Начнем с маленький истории -- такую же могут поведать обитатели практически хоть какой столичной хрущевки. Александра Николаевна Иванова живет на 9-й Парковой улице уже 30 лет, с того времени как они с супругом вселились в квартиру на нижнем этаже нового 5-этажного дома в 10 минутках от станции метро "Щелковская". И зеленоватые дворы в их районе не дар великодушных инвесторов, а итог деятельности обитателей. "Юные были, активные,-- вспоминает Александра Николаевна.-- На субботниках все дворы вокруг деревьями засадили. Сейчас клены и березы стоят вровень с крышами". Квартира Александры Николаевны издавна уже просит полгого ремонта. Трубы без конца засоряются, полы сгнили, оконные рамы рассохлись. Можно было бы обратиться к внучкам и племянницам. Но Александра Николаевна не желает.

"Для чего растрачивать средства на ремонт, если дом сносить будут,-- рассуждает она.-- О сносе молвят все обитатели. Когда это произойдет, точно непонятно. Но все знают, что год-другой -- и пятиэтажек в нашем районе не остается. Если так -- для чего напрасно вкладывать средства в квартиру?"

Наталья, племянница Александры Николаевны, держится такого же представления. У себя на 11-й Парковой она только переклеила обои. На большее тратиться жаль. Правда, все равно временами приходится что-то латать: дом старенькый -- повсевременно портится то одно, то другое. Время от времени Наталья даже задумывается: может, реализовать? Но на сумму, которую она выручит за свою трехкомнатную квартиру, можно приобрести разве что "двушку", если не переезжать за МКАД. Вот и ожидает обещанного переселения.

Такие же мысли не оставляют обитателей сотен пятиэтажных домов по всей Москве. Наибольшее их количество на сегодня сосредоточено на севере ("Речной вокзал"), юго-западе ("Профсоюзная", Черемушки) и юго-востоке Москвы ("Текстильщики").

Обмен с доплатой

Программка сноса 5-этажного и ветхого жилища была утверждена постановлением правительства Москвы еще 2 июля 2002 года. На сегодня уже фактически не осталось пятиэтажек в Центральном и Южном окрестностях столицы, Юго-Восточный освободится от "хрущоб" в 2008-м, Восточный и Северо-Восточный -- в 2009-м, а Северный, Юго-Западный и Зеленоградский -- в 2010-м.

При этом нужно отметить, что программка сноса пятиэтажных построек в Москве вправду производится. И обещанному полностью можно веровать. Таким макаром, хоть какое пятиэтажное здание Москвы обречено на снос. Вопрос исключительно в сроках.

Здесь-то и начинается самое увлекательное. Как ни удивительно, квартиры в столичных пятиэтажках с течением времени только дорожают. Стоимость на их зависит не только лишь от района, да и от срока сноса. Чем поближе к "роковой черте", тем дороже. По словам профессионалов, цена квартиры в пятиэтажке, у которой точно известна дата сноса, растет как минимум на 10%. И сейчас толика таких квартир на вторичном рынке недвижимости не так и мала -- приблизительно 18%.

Покупателей "обреченных" квартир условно можно поделить на две категории. К первой относятся люди, для которых главное достоинство жилища -- его дешевизна. Пятиэтажки представляют собой лучший вариант для желающих приобрести недорогую жилплощадь в Москве: за $90-120 тыс. можно присмотреть "однушку" либо даже "двушку" на применимом расстоянии от метро. Обстоятельств настолько низких для современной Москвы цен огромное количество, выделим две главных. Эти квартиры очень неуютны и малы. Зато дешевы, в значимой степени и из-за собственной маленький площади, ведь абсолютная цена квартиры в столице почти всегда рассчитывается методом перемножения количества квадратных метров на некоторую условную цена.

Другая категория покупателей -- личные инвесторы. У их далекий прицел: они знают, что невзрачная, доступная квартира в хрущевке через год-два перевоплотится в новое жилище, которое будет стоить намного дороже. Ведь по собственному желанию обладатель жилплощади в сносимом доме может получить за нее компенсацию средствами либо квадратными метрами. В первом случае ему возмещается цена квартиры по рыночной стоимости плюс цена всех издержек, связанных с покупкой нового жилища и переездом (комиссионные риэлтерской компании, которые придется заплатить за поиск новейшей квартиры, оплата труда грузчиков и т. п.).

Если же человек выбирает компенсацию "натурой", то в согласовании с новым Жилищным кодексом и законом "Гарантии городка Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" ему предоставляется квартира в том же районе, что и дом, предназначенный к сносу. Исключение составляют Зеленоград и Центральный административный округ: в их квартиры дают в границах окрестность. Что, вобщем, совершенно хорошо для обитателей центральной части городка: квадратный метр дорог во всех частях ЦАО.

Самое приятное для расселенца то, что предоставляемая квартира обязана иметь столько же комнат, как и та, которой человек лишился. При этом требование о соответствующем количестве комнат никаким образом не находится в зависимости от фактического размера квартиры и ее планировки. Разумеется, что большая часть переселенцев приметно выигрывают в метраже. Для сопоставления: стандартный размер однокомнатной квартиры в старенькых домах -- 30-32 кв. м, двухкомнатной -- 45-50 кв. м. В современных новостройках экономкласса средний размер "однушки" -- 40-45 кв. м, "двушки" -- 55-70 кв. м. Другими словами опытнейший инвестор, с неплохими способностями и владеющий нужной инсайдерской информацией, может, впору (другими словами до закрытия продаж в приговоренном доме) купив квартиру в сносимой пятиэтажке, выиграть просто на количестве квадратных метров. Их может в разных вариациях набежать от 10 до 20. Перемножаем на те же усредненные $4 тыс. за квадратный метр и получаем сумму порядка $50-60 тыс., которые инвестор получает практически гарантированно.

За дополнительный метраж человек или ничего не доплачивает, или доплата мала. Город практически дарует эту площадь бывшему обладателю за право снести дом, в каком он пребывал. Вот этот подарок и становится незапятанной прибылью покупателей старенькых квартир. Отметим, что размеры прибыли никак не зависят от потребительских свойств квартиры: обитатели первых этажей, к примеру, получают новые квартиры на общих основаниях.

При этом выгода не только лишь в метраже. Цена нового жилища априори выше, чем старенького. Стоимость самых умеренных однокомнатных квартир в новых домах начинается в районе $110 тыс. Цена новостроек вырастает на очах по мере возникновения новых этажей, и, невзирая на нынешнюю стабилизацию, спецы как и раньше предсказывают рост цены новостроек более чем на 15% до конца года. Так что при кропотливом выборе вариантов схожая операция может в недлинные сроки принести осязаемую прибыль.

Сейчас можно приобрести двухкомнатную квартиру в хрущевке в 5 минутках езды публичным транспортом от станции метро "Щелковская" за $122 тыс. В 10 минутках от той же станции стоимость "двушки" в строящемся доме сейчас составляет около $183 тыс. При всем этом площадь первой -- 42 кв. м, 2-ой -- 72,2 кв. м.

Риски и расчеты

Невзирая на привлекательность подобного метода инвестирования, на этом пути есть свои подводные камешки. Во-1-х, при схожей сделке просто ошибиться со сроками. Новый Жилищный кодекс просит, чтоб обитателей дома предупреждали о сносе как минимум за год. Но всем понятно, что требования закона в нашей действительности иногда преломляются самым непредсказуемым образом. Не раз риэлтерам приходилось сталкиваться с тем, что людям докладывали о выселении практически в месяц до сноса дома. Все просто: как нашелся инвестор, власти начинают спешить. Вобщем, стать владельцем схожей инфы совсем не так трудно, как может показаться на 1-ый взор. Различного рода предварительными мероприятиями, предыдущими подписанию постановления правительства Москвы о признании строения аварийным или подлежащим сносу в рамках какой-нибудь городской программки, все равно занимаются спецы на уровне префектуры. Знакомство с ними будет полезным для хоть какого начинающего инвестора. Услуги их стоят дешево, иногда бывает довольно совместных походов в ресторан. А информация, получаемая от их, возможно окажется воистину неоценимой. Хотя и они не всеведущи: проект может затормозиться и в самых верхних эшелонах чиновничьей власти -- всюду работают люди, которые получают свою долю от процесса, и если кого-либо обнести, то проект постановления может и затеряться. Случаем.

Так что графики соблюдаются, но "гибко". Дата сноса как приближается, так и отдаляется. Другими словами ожидания, что через год вы переедете в новейшую квартиру, могут не оправдаться, и для вас придется еще пару-тройку лет вести войну с протекающими трубами и сквозняками.

Хотя это можно учитывать еще на стадии покупки. Следует подразумевать, что очередность зависит не только лишь от графиков мэрии, да и от популярности района. К примеру, в Черемушках снос идет еще активнее, чем где-нибудь в Марьиной роще. Если район нужен девелоперами для новейшей застройки, то и пятиэтажки там сносятся стремительно.

Другой принципиальный момент: квартира в качестве компенсации предоставляется человеку только в этом случае, если у него в принадлежности нет другого жилища. В неприятном случае "утешительным призом" ему станет валютная компенсация. И, обычно, эта сумма несравненно ниже реальной цены квартиры на рынке. Хотя по сути случаев, когда кто-нибудь решался пользоваться правом получения валютной компенсации при сносе дома, в столичной истории пока не было. Во всяком случае, опрошенные нами риэлтеры и юристы подобного припомнить не могут. Ну и прецедентов судебных разбирательств нам отыскать не удалось. Причина этого видится в очень неурегулированном порядке исчисления этой самой компенсации. Норм не существует, понятие "рыночная оценка" довольно растяжимо. Четыре года вспять один из переселенцев решил запросить реальную рыночную цена собственной трехкомнатной квартиры в центре городка, да к тому же с учетом произведенного в ней всего два года вспять хорошего ремонта. Но ему доступно растолковали, что максимум, на что он может рассчитывать,-- это сумма, рассчитанная методом перемножения квадратных метров общей площади квартиры на некоторую среднюю цена квадратного метра в столице. Человек все верно сообразил и взял причитающееся новейшей квартирой.

В конце концов, есть возможность, что квартира, предоставленная взамен утраченной, окажется все-же не в вашем районе. В 90% случаев закон соблюдается, но все-же были прецеденты, когда человеку, вопреки его желанию, давали квартиру не там, где он жил ранее. И никакие суды не помогали. Подобные ситуации -- исключение, но от их никто не застрахован.

Цена прописки

Сама процедура покупки квартиры в доме, подлежащем сносу, пока осуществляется этим же порядком, что и приобретение квартиры в любом другом доме. Никаких ограничений законодательством в этом случае не установлено. Но когда выходит постановление о сносе дома и начинается его расселение, регистрация сделок по этому объекту прекращается. Когда наступит это событие, предвидеть трудно. Сроки зависят только от постановления местного паспортного стола -- в какой момент он перестает прописывать в этих квартирах. Никаких общих установленных правил для этого нет. А паспортные столы стараются это делать заранее, по другому им приходится сталкиваться с главной неувязкой расселяемых домов -- резким повышением разводов и числа зарегистрированных родственников. Заметим, что представители столичной власти научились довольно отлично обосновывать, что развод фиктивный, а регистрация родственника свершилась после того, как в доме "закрыли" прописку.

Происходит это из-за того, что в столичном жилищном законодательстве существует такая тонкость: жильцы пятиэтажек могут встать на учет для улучшения собственных жилищных критерий, если на каждого прописанного жильца приходится меньше 10 кв. м жилплощади. Для коммунальных квартир цифра составляет 15 кв. м. Нужно отметить, что данная категория жильцов при расселении получает новые квартиры вне очереди. Важно и то, что граждане, живущие в одной квартире, объединенные признаками родства либо характеристики, но имеющие свои источники дохода, отдельный бюджет и ведущие раздельное хозяйство, при наличии их волеизъявления признаются различными семьями. И соответственно, подлежат отдельной постановке на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных критерий. Другими словами если в одной квартире живут предки и их совершеннолетний ребенок с семьей, они могут независимо друг от друга подать заявление на улучшение жилищных критерий. К тому же запрещено селить в одну комнату совершеннолетних людей различного пола без их письменного согласия (если они не супруги). Площадь, выделяемая на 1-го человека, согласно закону городка Москвы, составляет 18 кв. м. Как это работает в действительности? Возьмем, например, среднестатистическую семью (супруг, супруга и их совершеннолетний отпрыск), которая проживает в пятиэтажке в однокомнатной квартире. Таковой семье должны выделить двухкомнатную квартиру. Усложним ситуацию. Отпрыск женился и прописал супругу к для себя. Он и его предки раздельно подали документы на улучшение жилищных критерий. В данном случае они могут рассчитывать на две квартиры. Если прописать к тому же бабушку, которой срочно пригодился уход, то можно получить и три. Далее усложнять, наверняка, не стоит, логика и так ясна.

Как явствует из неоднократно приводимого главой столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным примера, в один прекрасный момент представителям департамента городского жилища, занимающегося вопросами расселения сносимых домов, пришлось столкнуться с таким вариантом: в однокомнатной квартире было прописано 14 жильцов. При этом все были прописаны на полностью легитимных основаниях. Из чего следует вывод: нет предела людскому хитроумию, извлекающему пользу из хоть какой гос халявы. И вывод номер два: даже в критериях размеренного рынка, когда цены не вырастают, а на ряд категорий жилища даже понижаются, у профессионалов, знакомых с тонкостями законодательства и пристально изучивших делему, всегда есть возможность хорошо заработать. На то они и спецы.

Лилия азиатская «Конфетти Джой для Патио» размер луковицы 12/14

Лилия Конфетти Джой - розовый со светло-ванильным центром, редчайший темно-розовый крап, поперечник цветка 13 см.