Санкции меняют вектор частных инвестиций

Повышение объема сделок с начала этого года во всех секторах недвижимости свидетельствует о том, что люди сейчас «бегут» от наличности.

Отзыв лицензий в банковской сфере, международные санкции против русских банков принуждают хозяев даже самых маленьких капиталов находить другие депозитам методы вложения средств. Куда вкладывать средства личному инвестору — обсуждали специалисты на круглом столе «Банки VS недвижимость», который прошел в рамках II Урбанизированной конференции «Город с человечьим лицом», организованной Институтом Современной Урбанистики вместе с компанией «Метриум Групп».

Последние годы закрытые паевые вкладывательные фонды (ЗПИФ) недвижимости пользуются размеренным спросом со стороны личных инвесторов. Так, в 2013 году фонд «Сбербанк — Жилая недвижимость» собрал 700 млн руб., в 2014 году «Сбербанк — Жилая недвижимость 2» собрал уже в три раза больше средств — выше 2 миллиардов рублей, что стало рекордом для рынка русских ПИФов недвижимости последних лет.

Возросло и число пайщиков — с 500 до 700. Средняя сумма инвестиций составила 1-3 млн рублей. «Паи фонда стали для инвесторов хорошим методом диверсифицировать свои активы за счет ликвидного рынка недвижимости и получить доходность, которая формируется в итоге роста цен при покупке жилища на ранешних стадиях строительства и продаже в момент высочайшей степени готовности», — произнес Алексей Новиков, управляющий отдела по управлению фондами недвижимости, управляющий директор ЗАО «Сбербанк Управление Активами».

Почему сейчас инвесторы все почаще выбирают ЗПИФы недвижимости?

Во-1-х, у многих фондов существует комфортабельный «порог» входа — инвестор может вложить сумму, в разы меньше цены самой дешевенькой квартиры в столичном регионе, за счет того, что это конкретно коллективная инвестиция.

Во-2-х, пайщик может быть уверен в проф экспертизе объектов инвестиций, другими словами новостроек. За пределами деятельности фондов оказываются проекты с непонятной репутацией.

В-3-х, ЗПИФ недвижимости предлагает инвесторам доходность существенно выше банковских депозитов за счет более прибыльных критерий покупки недвижимости (дисконта от девелопера, который вероятен при оптовой продаже квадратных метров). К примеру, ЗПИФ «Жилая недвижимость» обеспечил пайщикам доходность на уровне 17% годичных.

Совместно с тем, ЗПИФы сейчас выходят на 1-ый план и для девелоперов, увидела Наталия Тихоновская, партнер компании «Метриум Групп». «Если вчера девелопер реализовывал проект в главном за счет дешевого банковского кредитования и денег дольщиков-физических лиц, то сейчас можно ждать конфигурации структуры финансирования, — заявила Наталия Тихоновская. — В текущих непростых экономических критериях мы прогнозируем перераспределение покупательского спроса в пользу более готовых проектов. При этом нужны будут сначала точечные объекты (их горизонт строительства предсказуем — 1,5-2 года), расположенные в Москве (участков в столице не настолько не мало, потому новые проекты тут всегда будет воспользоваться спросом), на конечной стадии строительства.

Таким макаром, уже сейчас можно ждать недостаток рефинансирования от продаж на исходных шагах строительства, что безизбежно приведет к кассовым разрывам. Тогда как залог удачной реализации проекта сначала - его бесперебойное строительство. В таковой ситуации средства фонда могут быть полезны девелоперам, в особенности на исходной стадии реализации проекта. Реализовать определенный объем фонду — более верная стратегия, чем отдавать квадратные метры по бартеру либо маленьким оптовикам, создавая тем хаос в ценообразовании. Сейчас объем инвестиций фонда в один объект составляет 300-900 млн руб. При этом, фонд инвестирует одним траншем, а не частями в растянутый период времени».

Иван Гелюта, управляющий директор по доверительному управлению ОАО «Промсвязьбанк», со собственной стороны отметил, что на данный момент клиенты желают сначала диверсификации, всего по немножко. «Вот поэтому у нас 15 фондов с различными стратегиями, - отметил эксперт. - Но на наиблежайшие 3-5 лет очень важен вопрос ликвидности проекта, чтобы гарантировать удачный выход. Потому инвестировать в недвижимость сейчас необходимо осторожно и продуманно, что как раз и обеспечивает проф команда управляющих фондов. В любом случае ЗПИФ недвижимости — это тот инструмент, который непременно необходимо развивать. Пока мы исключительно в начале этого пути».

«Санкции в элитном секторе по сути не столько минус, сколько плюс, - заявил Игорь Бессонов, директор по продажам Kalinka Group. — На данный момент мы смотрим, как расползаются объекты, которые экспонировались достаточно долгий период на рынке. Люди перестают брать недвижимость заграницей и получают у нас довольно дорогие высококачественные активы. Санкции и замедление экономики лупят по среднему классу все-же чуток посильнее, чем по более обеспеченным людям».

Павел Лепиш, генеральный директор «Главмосстрой-недвижимость», отдал свое определение личным инвесторам — это люди, инвестирующие от 2 до 50 млн руб. Все, что выше, это уже другая категория инвесторов. Со слов профессионала, в последний год недвижимость полностью переиграла банки в вопросе личных инвестиций. Люди интенсивно уходят в недвижимость — жилую и стрит-ритейл. «Последний год у нас очень богат на действия, - произнес Павел Лепиш. - И они все в главном вызывают ужас у людей, у каких есть относительно маленькие сбережения. Потому средства уходят с депозитов в недвижимость — впрямую либо же через ПИФы. И в этом смысле санкции отразились на рынке недвижимости быстрее в плюс».

Но на данный момент главный вопрос — чего можно ожидать в наиблежайшей перспективе?

«В короткосрочной перспективе, которую мы оцениваем равномерно в один год, по всей вероятности снизятся объемы ипотечного кредитования, - предсказывает Наталия Тихоновская. - По нашему воззрению, кроме увеличения ставок по ипотеке, которое уже на данный момент происходит, буден увеличен размер первого вноса, также ужесточатся аспекты оценки кредитоспособности заемщиков, что сделает ипотеку наименее доступной для многих клиентов. Что касается спроса на рынке недвижимости, то его объем совершенно точно свалится, но не во всех проектах идиентично. В более ликвидных — на 20%, в наименее ликвидных - до 40%, а в отдельных проектах — и до 50%. Цены в ликвидных проектах или не свалятся вообщем, или максимум на 10%. В наименее ликвидных совместно с падением спроса можно предсказывать и падение цен до 30%».

«По ряду проектов будет очень обидно, — добавил Павел Лепиш. — Сначала это коснется проектов в далеких локациях Столичной области. Трудности будут наверное и в тех ближних проектах, которые строятся «в поле» за городом и имеют непонятные перспективы по инфраструктуре и коммуникациям - не тайна, что многие девелоперы предпочитают строить их на конечной стадии.

В Подмосковье на данный момент усиливается контроль за строительством и это спровоцирует уход некий части девелоперов вообщем с рынка. Потому, может быть, мы снова потеряем часть игроков, как это уже было в 2008 году, когда практически вся 10-ка больших русских девелоперов изменила свои позиции».

Ковер Круиз 26905_29656 1,5х2,3 м

Ковер Круиз 26905_29656, 1,5х2,3 м комфортное напольное покрытие русского производства из синтетического материала полипропилена. В этом изделии собраны воедино: высочайшее качество материала, благородство дизайна и полностью применимая стоимость. Комфортны прямоугольная форма ковра и его размер 1,5х2,3 м. Все полотно объединено индийском узором, нанесенным поверх фона, сделанного в стиле «пэчворк» (лоскутная мозаика).

Достоинства:

Приобретение такового симпатичного напольного покрытия, как Ковер Круиз 26905_29656, может быть в магазинах компании, где стоимость на это изделие вас приятно изумит.